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Acheter un logement neuf pour y vivre : les avantages du neuf en résidence principale

Au-delà de l'investissement locatif, acheter un bien neuf pour en faire sa résidence principale présente des atouts très concrets, à la fois sur la qualité du logement au quotidien et sur le plan financier.

1. Une qualité de construction aux normes RE2020 : isolation thermique et phonique performante, meilleur confort au quotidien et charges de chauffage réduites.
2. La possibilité de personnaliser son logement pendant la construction : choix des finitions, des revêtements, et parfois de l'agencement selon l'avancement du chantier.
3. Les garanties du neuf : garantie décennale, garantie biennale et garantie de parfait achèvement.
4. Des frais de notaire réduits par rapport à l'ancien : environ 2 à 3% du prix, contre 7 à 8% dans l'ancien.
5. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), qui permet aux primo-accédants, sous conditions de ressources et selon la zone géographique, de financer une partie de l'achat sans intérêts.

Le dispositif Jeanbrun, le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif neuf

Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) remplace la loi Pinel pour l'investissement locatif dans le neuf. My ORLEANS vous aide à comprendre s'il est adapté à votre projet.

Le dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances 2026, fonctionne sur un principe différent du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire, il permet de pratiquer un amortissement fiscal annuel du bien, déductible de vos revenus fonciers, jusqu'à 12 000 euros par an, hors plafond des niches fiscales.

1. Concerne les logements neufs en immeuble collectif (VEFA), livrés conformes à la RE2020, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
2. Amortissement sur 80% du prix d'acquisition, à un taux de 3,5% à 5,5% par an selon le niveau de loyer pratiqué.
3. Engagement de location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum.
4. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources selon la zone et la composition du foyer.
5. Dispositif ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
6. Cumulable avec la déduction des intérêts d'emprunt, charges de copropriété et taxe foncière.

Le statut LMNP, une fiscalité avantageuse pour l'investissement locatif meublé

Que vous investissiez dans un studio classique ou une résidence gérée (étudiante, senior, affaires), le statut LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) permet de louer un bien meublé avec une fiscalité optimisée. My ORLEANS vous aide à choisir le montage adapté à votre projet.

Le statut LMNP s'applique dès lors que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 euros par an ou aux autres revenus du foyer, sans inscription au RCS en tant que loueur professionnel.

• Concerne la location de logements meublés, en direct ou via bail commercial avec un exploitant de résidence services.
• Deux régimes possibles : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%, plafond de recettes de 83 600 euros en 2026) ou régime réel (déduction des charges réelles et amortissement du bien).
• Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
• En résidence avec services (étudiante, senior, affaires), la TVA à 20% est récupérable sur le prix d'achat neuf, sous engagement de conservation du bien pendant 20 ans.
• Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour la location meublée classique, mais les résidences étudiantes, seniors et handicap conservent l'ancien régime, plus favorable.
• Exonération totale de plus-value possible après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.